小区楼面地价怎么算？如何用楼面价推算土地价？楼面地价和容积率公式

房价是购房者非常关注的问题。那么，小区楼面地价怎么算?如何用楼面价推算土地价?一起来看看吧!

小区楼面地价怎么算?

楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的影响因素有哪些

1、影响地价的一般因素，一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

2、影响地价的区域因素，区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。

3、影响地价的个别因素，个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。

4、不同用途土地的地价影响因素，其中包含商业用地、居住用地、工业用地、农用地。

5、在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈现一种递减的规律。反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。

楼面地价和容积率公式

容积率又称修建面积毛密度，是指一个小区的地上总修建面积与用地上积的比率。关于开发商来说，容积率决议地价成本在房屋中占的份额，而关于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个杰出的居住小区，高层住所容积率应不超过5，多层住所应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是一切项目都能做得到。

容积率：项目用地范围内地上总修建面积(但有必要是正负0标高以上的修建面积)与项目总用地上积的比值。

修建面积通常依照《修建工程修建面积计算规范》(GB/T50353-2013)的规定计算;存在以下特殊情况。

1、修建底层架空作为通道、公共泊车、安置美化小品、居民休闲、配套设备等公共用处的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其修建面积不计入容积率。

2、修建物顶部有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房，构造(设备管道)变换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高缺乏2.2米的按1/2面积计入容积率。

3、修建物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、关闭阳台、不关闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的修建有些应计入地上修建面积计算值;缺乏1.0米的，不计入容积率。

5、如修建室外地坪标高不一致时，以周边近来的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，以后再按上述规定核准。

容积率通常是由政府规定的。现行城市计划法规系统下编制的各类居住用地的控制性详细计划，通常而言，容积率分为：

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住所为0.8~1.2,

11层小高层住所为1.5~2.0,

18层高层住所为1.8~2.5,

19层以上住所为2.4~4.5,

住所小区容积率小于1.0的，为非普通住所。