土地储备贷款为什么叫停？土地储备贷款的风险有哪些？

土地储备贷款为什么叫停？

在财政部下发的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》指出，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。地方政府应在核定的债务限额内，根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素，合理安排年度用于的债券发行规模和期限。

这些年来，地方债的资金主要来自银行等金融机构贷款。在应对国际金融危机过程中，适度宽松的货币政策和相对充裕的流动性为地方债提供了雄厚的资金。但以银行贷款为主的结构不仅使地方债透明度低，也增加了银行的风险。近年来，由于银行收紧了信贷管道，地方债又开始通过银行理财、信托产品、证券投资、保险投资、融资租赁、建设-移交(BT)，以及私募基金、财务公司、小额贷款公司、典当行等多种渠道融资，“影子银行”占地方债余额比例剧增，使得地方债构成更加复杂，并且难以准确统计和有效管控。

在地方债务偿还风险问题被推到风口浪尖之时，土地储备贷款正式叫停。清理土地储备机构的根本目的就是让地方债务由银行抵押贷款路径转为市场发债路径，不再让土地变身地方政府融资工具，在规范土地储备和资金管理的同时，也对地方政府举借债务行为进行规范。

贷款的叫停，也意味着政府部门不再直接参与一级开发，金土地小编认为把土地一级开发融资的功能剥离至企业的同时，应该建立相关的配套机制，既保证企业拿地的公平化、市场化，又保证土地最终的合理开发及利用，才是“关门开窗”之举。

土地储备贷款的风险有哪些？

政府信用风险

从借款主体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已;另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金;对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

政策性风险

国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部2004年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 、 《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》 ，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。

法律风险

《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估(否则，不予办理抵押登记)，导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。

银行经营管理风险

在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地;在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》 ，《协议》中明确了贷款资金必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。