聚焦地产还是文旅？华侨城“卖卖卖”模式引关注

地产大佬华侨城开启了“卖卖卖”模式。中国商报记者了解到，单11月，华侨城已累计出售五个资产项目，其中包括三个地产项目、一个商管项目和一个投资管理公司股权。华侨城方面表示，出售资产目的为聚焦文旅主业。实际上，近几年华侨城频繁出售资产，其中也不乏一些文旅项目。华侨城“卖卖卖”出于什么考虑?公司究竟是要聚焦地产还是文旅?

一个月五次出售资产

11月21日，上海产权交易所披露信息，深圳市华高商业管理有限公司100%股权及相关债权被挂牌转让，转让方为深圳华侨城房地产有限公司。

实际上，华侨城近来开启了“卖卖卖”模式，单11月就已五次出售旗下资产项目。11 月 9 日，云南文投开发投资有限公司51%股权及9634.29 万元债权在重庆产权交易所挂牌，转让底价约 1.83 亿元。转让方云南文投建设投资有限公司为华侨城集团控股孙公司。

11月11日，华侨城旗下的上海天祥华侨城投资有限公司以4.86亿元的底价，转让上海鹏鲲置业有限公司50%股权;11月12日，深圳华侨城房地产有限公司以15.39亿元的价格转让广州华侨城置业发展有限公司42.4%的股价。

11月18日，共青城万物长青投资管理合伙企业4.8亿元有限合伙份额及2.39亿元债权在重庆产权交易网挂牌，转让底价为49991.7万元;一并挂牌的还有该公司100万元普通合伙份额，转让底价为108.3万元。转让方分别是深圳华侨城产业投资有限公司和深圳华侨城资本投资管理有限公司，均为华侨城集团旗下公司。此外，公开信息显示，9月至今，华侨城已涉及近10项股权转让项目，涉及金额逾30亿元。

华侨城为何开启“卖卖卖”模式?对此，华侨城方面对中国商报记者表示，资产交易行为的背后有着华侨城在新战略发展模型下的战术考量。公司采取资产处置、股权转让、合作开发等举措，一是为了回笼资金，二是通过资源优化配置，搭建产业平台，集合更多优秀企业的专业优势，实现强强联合战略补差。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，华侨城经营的文旅项目回报周期长，导致公司现金流吃紧，其只能通过出售资产回流部分现金流。IPG中国区首席经济学家柏文喜也对中国商报记者表示，华侨城11月五次出售资产是一种理性回调，以缓解前几年过度扩张给公司现金流与业绩带来的沉重压力。

前不久华侨城发布的三季报显示，今年前三季度，华侨城实现营收 494.45 亿元，同比增长47.97%;实现归母净利润 34.19 亿元，同比下降 34.85%;实现扣非净利润 28.56 亿元，同比下降 42.9%。而在资金方面，截至今年三季度末，华侨城货币资金总额为486.25亿元，已比去年年底下降了119.15亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对中国商报记者表示，华侨城近期频繁出售资产是由于市场调控不断收紧，企业自身回款能力下降，债务压力加大，出售资产可以在一定程度上缓解其资金压力。另外，华侨城出售的资产更多属于房地产板块，这或也显现出其聚焦文旅业务的战略意图。

聚焦地产还是文旅

实际上，华侨城近几年频繁出售资产，多为地产项目，其中也不乏一些文旅项目。因此，华侨城也陷入了聚焦地产还是聚焦文旅的质疑中。

据不完全统计，2018年，华侨城转让了18家子公司股权和一个资产包;2019年，华侨城陆续转让了位于重庆、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司的股权，总价超百亿元;2020年，华侨城通过公开市场完成了11个项目的转让工作，合计交易对价68.9亿元。其中也不乏一些文旅项目。

华侨城过往三年为何频繁甩卖资产，同时出售地产和文旅项目的华侨城究竟会聚焦地产还是聚焦文旅?对此，柏文喜认为，华侨城此举是为了优化项目结构、资产结构以平衡现金流、减轻业绩压力，而文旅项目具有大投资、重运营与慢回报的特征，自然也在出售之列。

关荣雪也表示，华侨城连续甩卖资产的原因是多方面的，可能是加速企业回笼资金，缓解资金压力，也可能是企业发展战略上的适当调整。去地产化并不是完全做减法归零，地产与文旅的合理结合才能助推企业长远发展。

中国商报记者查阅华侨城财报获悉，今年上半年，华侨城旅游综合业务收入在营收中的占比达82.22%，相比去年的52.74%明显提升;而房地产业务收入占比为17.53%，相比去年的45.49%下降不少。不过，这里的文旅综合项目收入中也涵盖景区内住宅销售等地产性收入，纯文旅项目收入是多少则不得而知。

华侨城方面对中国商报记者表示，公司这一系列动作确实是在为战略转型服务。2015年，华侨城集团在原有“旅游+地产”模式上探索出“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式。自此，去地产化成为其重要标签。然而，文旅行业资金投入大且回报周期长，依托地产的“输血”，才能让文旅业务在较长周期内实现自我“造血”。

卢文曦也认为，聚焦地产或者聚焦文旅，都不是企业主观上能决定的，文旅项目需要时间培养和详细调研，以适应各个地方独有的消费习惯和群体特征。即使建设完成，文旅项目还要不断进行升级改造，这又是不小的投入。因此华侨城聚焦文旅项目的前提是通过地产运营保证足够的现金流。

黄立冲更是对中国商报记者坦言，华侨城不存在地产和文旅二选一的问题，因为其文旅项目本身也是地产业务，只是定位为文旅地产。他认为，华侨城“文旅+地产”的模式没有问题，关键是看两者能不能很好地结合，如果不能做到将两者协同，而只是单纯进行地产开发，则与公司定位不匹配，公司出售的资产或正是两者不能实现协同的资产。

文旅业务前景如何

面对聚焦地产还是聚焦文旅的质疑，华侨城对外明确表示聚焦文旅，并表示文旅是华侨城的“根”与“魂”，那华侨城的文旅业务有多大想象空间?

据了解，地产大佬做文旅早已有之，恒大创始人许家印、万达董事长王健林、融创董事会主席孙宏斌、佳兆业创始人郭英成等都曾在文旅产业进行过投资，但激起较大水花的并不多。新冠肺炎疫情的暴发更是给文旅产业带来重大打击。

柏文喜认为，地产企业做文旅，一般都是把文旅作为其争取优惠拿地条件的筹码，真正熟悉文旅运营的开发商非常少，导致开发商做文旅成功的寥寥。实际上，文旅项目一般都处于相对偏远的位置或者景区，这些位置配套的房产项目在市场下行期会首先陷入衰退而出现去化困难，再加上疫情对文旅产业的冲击很大，做文旅项目的很多开发商如新华联目前已陷入困境。

那华侨城打算如何发展文旅业务?华侨城方面表示，华侨城集团意在打造一个新型生态模式，通过土地资源的获取和赋能，建设完备的自循环系统，包括商业综合体、住宅、酒店、城市基建、城市公共空间、艺术展馆等，形成完整配套，以文旅为主链贯穿起整个生态，从而提升区域价值，将自身的“造城”优势发挥到最大化。

黄立冲认为，新冠肺炎疫情对文旅产业有一定冲击，加上未来国人的出国游需求会明显减少，文旅产业发展有很大压力。不过，华侨城在文旅项目上有自身优势，其在这个领域深耕多年，又具有国企背景，容易获得资金。华侨城的文旅项目预计会比其他地产企业的项目表现好一些。但华侨城文旅业务最终能否实现亮眼业绩取决于其作为国企的工作效率、商业模式的选择和市场提供的机会。

华侨城的文旅项目或还需要一定的资金支撑。卢文曦认为，华侨城深耕文旅项目没有问题，其本身有一定的品牌影响力，又在文旅产业有所建树。只是当前疫情对文旅产业冲击不小，华侨城未来深耕文旅产业需要先出售资产回笼资金。关荣雪也谈到，华侨城未来文旅业务发展需要地产业务回血，因此其应将地产与文旅业务进行合理结合。

此外，柏文喜还提到，华侨城未来要想在文旅项目上有所发展，就需要摆脱开发商思维，着眼于文旅项目本身的投资运营。(记者 周子荑)