澳洲买房如何计算房产投资回报率？收益模式计算形式有哪些？

澳洲买房如何计算房产投资回报率?投资回报率计算公式怎样呢?澳大利亚数座城市被评为全球最宜居的地方。因此，澳洲房地产业发展欣欣向荣，吸引着越来越多的中国人投资买房。购买房产其实是一种投资行为，因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量，更重要的是房产的价值。那么，要投资什么样的房产才是明智之举呢?相信这是许多投资者最关心的问题。其实关键就在于计算房产投资的回报率。房产投资的回报率，是衡量澳洲房产是否值得投资的重要参考依据，它的计算方式一般有三种：

1、收益模式计算形式：

投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款);通常情况下，投资客的收益是是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取资金，然会以月租金偿还银行贷款的月供，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。

2、投资回报率分析计算公式：

投资回报率=(税后月租金-房屋持有费用)*12/购买房屋单价，该方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于6%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、投资回收时间分析计算公式：

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12，这种计算方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比资金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性。

但也有许多人衡量澳洲房产投资回报价值的标准，只是简单的计算租金收益加房价增值是否大于持有成本，若大于则视为此房产值得投资。而这种收益情况常用“租金回报率”和“房产增值率”来表示。暂不考虑其他因素，这两种形式的计算方法如下：

租金回报率：

一般分为两种方式，前者较适用于一次性付款购房者，后者更适用于按揭贷款购房者。此外租金收益即为(月租金-月杂费支出)。具体计算方式是：

1、租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

2、投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

举例说明：

①假设李先生在墨尔本的某小区购得一套两室公寓，总价为40万澳元，一次性付款成交。对外出租后租金为2000澳元/月。那么李先生的租金回报率为：

租金回报率=2000×12/400000=6%

②同样的房子，但是王先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为20%为8万元，期房时间内，澳洲是不用付房贷的，交房才开始付房贷，所以期房时间的按揭款为0元。月供款约为1581元(澳洲一般供30年)。王先生将其以月租金2000元出租。

此时投资回报率=(2000-1581)×12/(80000+0)=6.3%

房产增值率：

因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升，且澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度，即购房三年后可去银行再次评估房产，此次评估价值减去购房时房价的差额，即是你可以领取的房产差额补贴。

房产增值率=(房产售出价格/房产再次估价-购房时价格/购房时银行估价)÷购房时价格

还是李先生在2011年在墨尔本购买的40万澳元的房子，三年后此处房产的房价增长到50万澳元。

三年的房产增值率=(50-40)/40=25%

据统计，澳洲房产每年稳定的租金回报在5%-7%,而且平均每年房产增值10%,差不多每7年翻一番。无论通过哪种方式计算，澳洲房产投资回报率都很可观，这也是能吸引众多投资关注、澳洲房价越来越热的重要原因。

澳洲房产投资回报率为什么如此之高?

原因大致归纳为三个方面：

1、澳洲自然地理环境得天独厚，有多个城市被评为最适合人类居住的城市，例如墨尔本和悉尼连续多年被评为世界五大最佳居住城市，间接说明了澳洲独特而舒适的生活环境、完善的社会保障体系。

2、澳洲房产的政策与国内不同，投资购买澳洲房产，将享受永久所有权和继承权。

3、澳洲房产发展时间长，体系完善，公开透明，相对成熟，没有太多的投机机会。具体可以参考我们之前的一篇专题文章：

总之，不同的计算方法和不同的背景分析对于投资回报率的结果影响较大，真实情况也还有很多因素需要考虑，麦威提醒大家买房投资之前，一定要找专业的投资顾问，可以针对自身情况选择适用的方法。