房屋租赁公司跑路怎么办？房东自救指南请收好

今年，在宁波地区运营的多家房屋租赁公司纷纷跑路。据了解，这些房屋租赁公司大多使用了“高收低租、长收短付”手法，即公司向房东支付一两个月的高价租金，再低价租给租客，并向租客收取半年或是一年的租金。事情发生后，在中国宁波网民生e点通群众留言板上，相关投诉、咨询一直存在。

有租客发帖求助：房租租赁公司跑路了。我是租客，已付一年租金，房东说才收到一个月租金，要我搬走，不然断水断电。房东有理吗?

也有房东发帖投诉：我是房东，才收到一个月的租金，租客说已经付了一年租金了，赖着不走，警察来了也不走。我该怎么办?

面对网友们的求助，浙江和义观达律师事务所公益中心的刘燕律师表示，从法律的角度来看，要说是房东有理还是租客有理，得看这家房屋租赁公司的运营模式。

许燕律师告诉记者，目前，国内的非自有房屋的长租公寓运营模式有两种。

第一种模式下，运营方是“二房东”，即运营方从原房东手中统一租赁房屋，进行一定改装升级后再租给租客。第二种模式下，运营方是“代理人”，即运营方接受房东委托，对房屋进行资产管理，包括对外出租。

两者看着差不多，但法律关系差很多。

首先，合同主体不同。根据《合同法》对租赁合同、委托合同等的相关规定，在第一种运营模式中，原房东与租客并无直接的租赁合同关系。运营方相当于“二房东”，将房屋进行了转租。从合同主体角度看，存在两个房屋租赁合同，分别是运营方和房东，运营方和租客。在第二种运营模式中，房东与公司运营方是委托关系。《合同法》第402条“委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，在这种模式下，运营方在授权范围内与租客签订的房屋租赁合同，本质是房东与租客签订的房屋租赁合同。

其次，法律后果不同。在第一种运营模式中，运营方与租客是房屋租赁合同关系，房屋所有者与租客并无直接法律关系。因此，房屋所有者可以选择解除与运营方的房屋租赁合同，并根据所有权的排他性，要求租客搬离涉案房屋。在第二种运营模式，运营方与租客实际并无直接法律关系，房东与租客才是真正的房屋租赁合同中的双方。

拿已经暴雷的杭州友客房地产代理有限公司(以下简称“友客”)为例，友客与房东签署的是《资产委托管理服务合同》，甲方是房东，收取的是资产收益(租金)。同时，租客在查看友客的授权委托书后，与友客签订了《房屋租赁合同》。显然，友客采用的是第二种模式。在此模式下，房东如通过断水断电的方式，“暴力”赶走租客，将存在被诉的风险，租客有权要求继续履行租赁合同并赔偿相关损失。

许燕律师建议，如果房东遇到房屋租赁公司跑路的情况，可以按照以下三个步骤自救：

第一步，报警。房屋租赁公司跑路后，房东应向房屋所在地的派出所报警。报警时应携带身份证、《资产委托管理服务合同》等书面资料。此时，警察到场，可要求保留出警记录。

第二步，及时沟通。房东应争取与房屋租赁公司法务、高管沟通，也可与其它受害者及时沟通，分享相关消息，同时相互借鉴处理方式，保持平和理性。友客的法务就曾来宁波与部分受害者见面。

第三步，尝试调解，各方应尝试能否利用现有资源缓解房东与房客之间的矛盾。受害房东与租客应相互体谅相互扶持，房东可适当缩短租期，让租客有个过渡期。同时，考虑到房东的损失，如已追回部分卷走的租金，应适量给予一定补偿。宁波市已建立多方调解机制，各地居委会都有调解中心，可让调解中心对双方已达成的协议进行确认备案。